Was können Vermieter von der Steuer absetzen?

Die Vermietung einer Immobilie bringt nicht nur regelmäßige Mieteinnahmen, sondern auch steuerliche Vorteile. Viele Ausgaben im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie können von der Steuer abgesetzt werden und mindern so die Steuerlast. Damit Vermieter jedoch alle möglichen Steuervorteile nutzen können, ist es wichtig, die absetzbaren Kosten genau zu kennen und korrekt beim Finanzamt anzugeben.

Grundsätzlich gilt: Alle Kosten, die in direktem Zusammenhang mit der Vermietung stehen, sind steuerlich absetzbar. Dazu gehören beispielsweise Zinsen für Darlehen, Betriebskosten, Reparaturen oder Verwaltungskosten. Das Steuerrecht unterscheidet dabei zwischen Werbungskosten, die sofort geltend gemacht werden können, und Abschreibungen (AfA), die über einen längeren Zeitraum verteilt werden.

Eine gute Dokumentation aller Ausgaben ist entscheidend, um diese steuerlich anerkennen zu lassen. Rechnungen, Kontoauszüge und Quittungen sollten sorgfältig aufbewahrt werden, da das Finanzamt Nachweise verlangen kann. Zudem sollten Vermieter regelmäßig einen Steuerberater oder das Finanzamt konsultieren, um sicherzustellen, dass sie keine steuerlichen Vorteile übersehen oder Fehler machen, die zu Nachzahlungen führen können.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Kosten als Werbungskosten gelten, wie
Abschreibungen genutzt werden und welche steuerlichen Besonderheiten zu beachten sind. Mit den richtigen Strategien können Vermieter ihre Steuerlast erheblich reduzieren und ihre Immobilien wirtschaftlich noch rentabler machen.

Werbungskosten: Diese Ausgaben können Vermieter von der Steuer absetzen

Werbungskosten sind alle laufenden Kosten, die direkt mit der Vermietung einer Immobilie verbunden sind. Diese Ausgaben können sofort in voller Höhe von den Mieteinnahmen abgezogen werden, wodurch sich das zu versteuernde Einkommen reduziert.

Typische absetzbare Werbungskosten:

• Zinsen für Immobilienkredite: Falls eine Immobilie über ein Darlehen finanziert wurde, können Vermieter die Zinszahlungen von der Steuer absetzen. Wichtig: Nur die Zinsen, nicht die Tilgung, sind absetzbar.
• Grundsteuer: Die vom Eigentümer zu zahlende Grundsteuer zählt zu den laufenden Kosten – Vermieter können sie voll von der Steuer absetzen.
• Versicherungen: Dazu gehören Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung für Vermieter sowie weitere relevante Versicherungen für die Immobilie.
• Hausverwaltungskosten: Falls eine externe Hausverwaltung beauftragt wurde, können die Gebühren als Werbungskosten angesetzt werden.
• Maklergebühren: Vermieter können auch Kosten für die Vermittlung neuer Mieter oder den Verkauf der Immobilie von der Steuer absetzen.
• Reparaturen und Instandhaltungskosten: Alle Ausgaben für Reparaturen (z. B. für Heizung, Dach, Sanitäranlagen) können Vermieter direkt von der Steuer absetzen, solange es sich nicht um eine Modernisierung handelt.
• Reisekosten zur Mietwohnung: Falls ein Vermieter eine Fahrt zur vermieteten Immobilie unternimmt (z. B. zur Wartung oder Mietergespräche), können die Fahrtkosten steuerlich geltend gemacht werden.

Ein Tipp für Vermieter: Sämtliche Belege und Rechnungen gut aufbewahren, um diese bei einer möglichen Prüfung durch das Finanzamt nachweisen zu können.

Abschreibungen (AfA) für Vermieter

Neben den laufenden Werbungskosten können Vermieter auch Abschreibungen (AfA = Absetzung für Abnutzung) nutzen, um die Steuerlast über mehrere Jahre hinweg zu senken. Gebäude verlieren im Laufe der Zeit an Wert, und dieser Wertverlust kann steuerlich geltend gemacht werden.

Welche Abschreibungsmöglichkeiten gibt es?

• Lineare Abschreibung: Für die meisten vermieteten Immobilien gilt eine jährliche Abschreibung von 2 % des Gebäudewerts über 50 Jahre. Bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung 2,5 % über 40 Jahre.
• Degressive Abschreibung (nur in Sonderfällen möglich): Hierbei wird der Abschreibungsbetrag in den ersten Jahren höher angesetzt und reduziert sich mit der Zeit. Diese Methode kann genutzt werden, wenn sie gesetzlich wieder eingeführt wird.

Wichtige Regeln zur AfA:

• Nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig – nicht der Grundstückswert. Das Grundstück selbst unterliegt keiner Abnutzung.
• Modernisierungsmaßnahmen können teilweise abgeschrieben werden, insbesondere wenn sie den Wohnwert nicht wesentlich erhöhen (z. B. Austausch von Fenstern oder Heizungen).
• Sanierungskosten müssen genau geprüft werden, da sie entweder sofort als Werbungskosten absetzbar oder über mehrere Jahre abschreibbar sind.

Durch die Abschreibung lassen sich erhebliche Steuerersparnisse erzielen, weshalb es wichtig ist, die richtige Abschreibungsmethode zu wählen und alle Fristen einzuhalten. Ein Steuerberater kann dabei helfen, die optimale Strategie für eine Immobilie zu entwickeln.

Betriebskosten: Welche Kosten können umgelegt werden?

Betriebskosten sind laufende Kosten, die durch die Bewirtschaftung einer vermieteten Immobilie entstehen. Viele dieser Kosten können auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Betriebskostenabrechnung erfolgt in der Regel einmal jährlich.

Welche Betriebskosten sind laut Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) umlagefähig?

• Grundsteuer – kann anteilig auf die Mieter umgelegt werden.
• Müllabfuhr & Straßenreinigung – regelmäßige Kosten für die Abfallentsorgung.
• Wasser- & Abwasserkosten – je nach Verbrauch oder per Umlageschlüssel.
• Heizkosten & Warmwasser – sofern eine zentrale Heizanlage vorhanden ist.
• Hausmeisterdienste – für Treppenhausreinigung, Pflege der Außenanlagen etc.
• Aufzugskosten – wenn die Wohnung den Aufzug nutzen kann.
• Beleuchtung in Gemeinschaftsbereichen – z. B. Treppenhaus, Hof, Tiefgarage.
• Versicherungskosten – Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung.

Welche Kosten sind nicht umlagefähig?

• Verwaltungskosten (z. B. Hausverwaltung, Buchführung)
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten
• Bank- und Finanzierungskosten

Vermieter müssen die Betriebskostenabrechnung transparent und nachvollziehbar erstellen, um Streitigkeiten mit Mietern zu vermeiden. Außerdem gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot: Nur tatsächlich anfallende und angemessene Kosten dürfen umgelegt werden.

Sonderfälle und steuerliche Besonderheiten

Neben den klassischen Werbungskosten und Abschreibungen gibt es Sonderfälle, die steuerlich unterschiedlich behandelt werden.

Verluste aus Vermietung steuerlich geltend machen:

Vermieter können Verluste aus Vermietung und Verpachtung mit anderen Einkünften verrechnen, wenn die Einnahmen die Kosten nicht decken. Voraussetzung ist eine sogenannte „Einkünfteerzielungsabsicht“, also die langfristige Absicht, Gewinne zu erzielen.

Modernisierungskosten: Abzugsfähig oder abschreibungspflichtig?

• Vermieter können Instandhaltungskosten (z. B. Reparaturen an Fenstern, Dach oder Heizung) können sofort in voller Höhe von der Steuer absetzen.
• Modernisierungen(z. B. energetische Sanierungen oder der Anbau eines Balkons) müssen in der Regel über mehrere Jahre abgeschrieben werden.

Wichtig: Wenn die Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Kauf der Immobilie mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.

Steuerliche Besonderheiten bei möblierten Wohnungen – Bei möblierten Mietwohnungen gibt es besondere steuerliche Regelungen:

• Die Abschreibung für Möbel (z. B. Einbauküchen, Waschmaschinen) erfolgt meist über 5 bis 13 Jahre.
• Geringwertige Wirtschaftsgüter (bis 800 € netto pro Stück) können sofort abgeschrieben werden.

Diese steuerlichen Besonderheiten zeigen, dass sich eine individuelle Steuerberatung lohnt, um mögliche Fehler zu vermeiden und steuerliche Vorteile optimal auszuschöpfen.

Steuervorteile bei energetischer Sanierung

Energieeffiziente Modernisierungen sind nicht nur gut für die Umwelt, sondern auch steuerlich attraktiv. Der Staat fördert solche Maßnahmen mit Steuervergünstigungen und Zuschüssen.

Welche energetischen Maßnahmen sind absetzbar?

• Dämmung der Fassade, des Dachs oder der Kellerdecke
• Einbau neuer Fenster und Türen mit Wärmeschutzverglasung
• Modernisierung der Heizungsanlage (z. B. Wärmepumpe, Pelletheizung)
• Installation einer Photovoltaik- oder Solarthermieanlage

Steuerliche Vorteile für Vermieter:

• Sofortabzug oder Abschreibung:Modernisierungskosten unter 4.000 € pro Jahr können als Werbungskosten sofort abgesetzt werden. Höhere Kosten müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.
• Steuerermäßigung für private Eigentümer:Wer eine selbstgenutzte Immobilie saniert, kann 20 % der Kosten (bis 40.000 € über drei Jahre) direkt von der Steuer abziehen.
• KfW- und BAFA-Förderungen:Vermieter können für energetische Sanierungen zinsgünstige Kredite und Zuschüsse erhalten.

Warum lohnen sich energetische Sanierungen?

• Geringere Heizkosten – Mieter profitieren von niedrigeren Nebenkosten.
• Höhere Mietpreise möglich – durch besseren Wohnkomfort und geringeren Energieverbrauch.
• Steuerliche Entlastung – spart langfristig Geld.

Vermieter, die auf energieeffiziente Modernisierungen setzen, profitieren somit dreifach: durch niedrigere Energiekosten, staatliche Förderungen und steuerliche Vorteile.

Steuerliche Fallstricke vermeiden

Viele Vermieter machen Fehler bei der steuerlichen Geltendmachung von Ausgaben, die im schlimmsten Fall zu Nachzahlungen oder Ablehnungen durch das Finanzamt führen können. Um steuerliche Fallstricke zu vermeiden, ist es wichtig, typische Fehler zu kennen und korrekt zu dokumentieren.

Häufige Fehler und wie man sie vermeidet:

• Fehlende oder unvollständige Belege: Das Finanzamt kann nur Kosten anerkennen, die lückenlos nachgewiesen werden. Lösung: Alle Rechnungen, Quittungen und Zahlungsnachweise sammeln und digital archivieren.
• Falsche Zuordnung von Kosten: Werbungskosten (sofort absetzbar) und Herstellungskosten (nur über Abschreibung möglich) werden oft verwechselt. Lösung: Modernisierungskosten prüfen – unter 4.000 € meist sofort absetzbar, höhere Summen oft über 50 Jahre abschreibbar.
• Privat- und Vermietungsausgaben vermischen: Kosten für privat genutzte Räume oder gemischt genutzte Immobilien sind nicht oder nur anteilig absetzbar. Lösung: Eine klare Trennung der Kosten sicherstellen, z. B. durch separate Zähler oder Abrechnungen.
• Fehlende Einkünfteerzielungsabsicht: Vermietung mit Verlust kann problematisch sein, wenn das Finanzamt keinen langfristigen Gewinnerzielungswillen erkennt. Lösung: Dokumentieren, dass die Vermietung auf Dauer wirtschaftlich sinnvoll ist.
• Verspätete Steuererklärung: Fristversäumnisse können zu Sanktionen oder dem Verlust steuerlicher Vorteile führen. Lösung: Die Steuererklärung rechtzeitig einreichen oder einen Steuerberater beauftragen.

Wer diese Fehler vermeidet, spart nicht nur Geld, sondern reduziert auch das Risiko von Prüfungen und Nachzahlungen durch das Finanzamt.

Fazit

Die steuerlichen Vorteile für Vermieter sind enorm, wenn alle absetzbaren Kosten korrekt erfasst und geltend gemacht werden. Von laufenden Betriebskosten über Abschreibungen bis hin zu energetischen Sanierungen – wer seine Ausgaben sorgfältig dokumentiert und richtig einträgt, kann seine Steuerlast deutlich reduzieren.

Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick:

• Werbungskosten wie Zinsen, Grundsteuer, Versicherungskosten oder Reparaturen können sofort steuerlich abgesetzt werden.
• Abschreibungen (AfA) helfen, den Wertverlust von Gebäuden steuerlich geltend zu machen.
• Betriebskosten dürfen auf Mieter umgelegt werden, aber nicht alle Kosten sind umlagefähig.
• Energetische Sanierungen bieten nicht nur steuerliche Vorteile, sondern steigern auch den Wert der Immobilie.
• Steuerliche Fallstricke wie falsche Zuordnung von Kosten oder fehlende Belege sollten unbedingt vermieden werden.

Warum sich eine professionelle Steuerberatung lohnt

Das Steuerrecht für Vermieter ist komplex, und ein kleiner Fehler kann schnell teuer werden. Ein erfahrener Steuerberater kann helfen, maximale Steuervorteile auszunutzen und Fallstricke zu vermeiden.

Wer sich gut informiert und seine steuerlichen Möglichkeiten optimal nutzt, kann jährlich mehrere tausend Euro sparen – ein klarer Vorteil für jeden Immobilienbesitzer.