Wie Vermieter die Sanierung ihrer Immobilie richtig finanzieren

Die Sanierung einer Immobilie ist für Vermieter eine wichtige Investition, um den Wert des Objekts zu erhalten, die Energieeffizienz zu verbessern und langfristig höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Doch eine Modernisierung kann schnell hohe Kosten verursachen – daher sollten Vermieter gut planen, wie sie ihre Sanierung finanzieren.

Warum lohnt sich eine Sanierung für Vermieter?

• Werterhalt und Wertsteigerung:Eine modernisierte Immobilie ist attraktiver für Mieter und steigert ihren Marktwert.
• Energieeinsparung:Verbesserte Dämmung, neue Fenster oder moderne Heizsysteme senken die Energiekosten und machen die Immobilie nachhaltiger.
• Mietsteigerungspotenzial:Nach bestimmten Sanierungsmaßnahmen dürfen Vermieter die Miete erhöhen und so ihre Investition refinanzieren.
• Steuerliche Vorteile:Sanierungskosten können in vielen Fällen steuerlich abgesetzt oder abgeschrieben werden.

Allerdings sollten Vermieter sich vor einer Sanierung genau überlegen, wie sie die Sanierung finanzieren. Ob Eigenkapital, Fördermittel oder Kredite – jede Finanzierungsform hat Vor- und Nachteile. Eine gute Planung hilft, Kostenüberschreitungen zu vermeiden und Förderungen optimal zu nutzen.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Kosten auf Sie zukommen, welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt und wie Sie die Sanierung steuerlich optimieren.

Kosten einer Sanierung richtig kalkulieren

Bevor es an die Finanzierung geht, müssen Vermieter die voraussichtlichen Sanierungskosten realistisch einschätzen. Die Ausgaben hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Größe der Immobilie, das Alter des Gebäudes und der Umfang der Maßnahmen.

Typische Sanierungskosten im Überblick

• Dachdämmung & Dachsanierung: 15.000 – 40.000 €
• Fassadendämmung & Außenwände: 10.000 – 30.000 €
• Fenster erneuern: 5.000 – 15.000 €
• Heizungsmodernisierung 8.000 – 25.000 €
• Badezimmer-Sanierung: 5.000 – 20.000 €
• Elektrik erneuern: 8.000 – 20.000 €

Zusätzlich sollten Vermieter eine Sicherheitsreserve von 10–20 % einplanen, um unvorhergesehene Kosten zu decken.

Rücklagen bilden: Wie viel sollte man sparen?

Um eine Sanierung ohne vollständige Fremdfinanzierung stemmen zu können, empfiehlt es sich, frühzeitig Rücklagen zu bilden. Experten raten dazu, jährlich mindestens 1 % des Immobilienwerts für Instandhaltungen zurückzulegen.

Ein Sanierungsfahrplan kann helfen, Maßnahmen über mehrere Jahre zu verteilen, sodass Vermieter nicht alle Kosten auf einmal tragen müssen. Wer sich gut vorbereitet, vermeidet unerwartete Ausgaben und kann die passende Sanierungsfinanzierung besser planen.

Finanzierungsoptionen für Sanierungen

Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, eine Sanierung zu finanzieren. Die beste Wahl hängt von der finanziellen Situation, der Höhe der Kosten und möglichen Förderprogrammen ab.

Eigenkapital – die beste Lösung, wenn möglich

• Wer ausreichend Rücklagen hat, kann Sanierungen direkt aus Eigenkapital finanzieren und spart sich Zinsen und Kreditkosten.
• Vorteil: Kein zusätzlicher Schuldenaufbau und vollständige Kontrolle über die Finanzierung.
• Nachteil: Hohe Kosten auf einmal, was bei größeren Sanierungen problematisch sein kann.

Modernisierungskredite und Baufinanzierung

• Viele Banken bieten spezielle Modernisierungskredite mit niedrigen Zinsen an.
• Bei großen Sanierungen kann ein Baufinanzierungskredit mit Immobilienabsicherung eine gute Option sein.
• Vorteil: Planbare Raten & oft günstige Zinssätze.
• Nachteil: Kreditprüfung erforderlich, höhere Gesamtkosten durch Zinsen.

KfW-Förderprogramme und zinsgünstige Darlehen

• Die KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet spezielle Förderkredite und Zuschüsse für energetische Sanierungen, z. B. KfW 261/262, ein Förderdarlehen für klimafreundliche Sanierungen mit Tilgungszuschuss oder BAFA-Zuschüsse für neue Heizungen oder Dämmmaßnahmen.
• Vorteil: Günstige Zinsen und staatliche Unterstützung.
• Nachteil: Antragstellung ist aufwendig, oft lange Bearbeitungszeit.

Mit der richtigen Kombination aus Eigenkapital, Krediten und Fördermitteln lässt sich die Sanierung optimal finanzieren und langfristig wirtschaftlich sinnvoll umsetzen.

Fördermöglichkeiten und steuerliche Vorteile nutzen

Sanierungen sind mit hohen Kosten verbunden, doch zahlreiche staatliche Förderprogramme und steuerliche Vorteile können Vermietern helfen, diese finanzielle Belastung erheblich zu reduzieren. Besonders für energetische Sanierungsmaßnahmen gibt es attraktive Zuschüsse und zinsgünstige Kredite von KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle). Eine kluge Nutzung dieser Fördermittel macht eine Sanierung nicht nur erschwinglicher, sondern steigert auch die Wirtschaftlichkeit der Immobilie.

• KfW-Förderprogramme bieten zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für nachhaltige Sanierungen. Das KfW-Programm 261/262 unterstützt klimafreundliche Umbauten mit Krediten von bis zu 150.000 € pro Wohneinheit, wobei ein Teil des Darlehens als Tilgungszuschuss nicht zurückgezahlt werden muss. Zusätzlich gibt es Förderungen für Einzelmaßnahmen wie Fenstertausch, Heizungsmodernisierung oder Dämmung.
• BAFA-Zuschüsse fördern insbesondere erneuerbare Energien wie Wärmepumpen, Solarthermie oder Holzpelletheizungen. Hier sind Zuschüsse von bis zu 40 % der Investitionskosten möglich, was die anfängliche finanzielle Belastung erheblich senkt.
• Steuerermäßigungen für energetische Sanierungen ermöglichen es Vermietern, 20 % der Sanierungskosten (max. 40.000 € über drei Jahre) direkt von der Einkommensteuer abzuziehen. Diese Regelung gilt in erster Linie für selbstgenutzte Immobilien, kann aber in einigen Fällen auch für Vermietungen genutzt werden.
• Sanierungskosten steuerlich geltend machen: Neben Fördermitteln können viele Sanierungskosten in der Steuererklärung als Werbungskosten oder Abschreibungen (AfA – Absetzung für Abnutzung) abgesetzt werden. Kleinere Reparaturen und Instandhaltungen wie der Austausch einzelner Fenster oder eine Heizungsreparatur sind sofort abzugsfähig. Höhere Modernisierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach Kauf mehr als 15 % der Anschaffungskosten betragen, müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden. Dazu gehören Dachsanierungen, Heizsysteme oder Fassadendämmungen.

Durch eine geschickte Kombination aus Förderprogrammen und steuerlichen Vorteilen können Vermieter ihre Sanierungskosten deutlich senken und langfristig von niedrigeren Betriebskosten sowie einer höheren Energieeffizienz profitieren. Um die besten finanziellen Möglichkeiten auszuschöpfen, lohnt sich eine Beratung durch Steuer- oder Energieexperten, die individuell passende Förderungen und Abschreibungen empfehlen können.

Mieterhöhung nach Sanierung – Was ist erlaubt?

Nach einer Sanierung stellt sich für Vermieter oft die Frage, ob und in welchem Umfang die Miete erhöht werden darf. Das Mietrecht erlaubt unter bestimmten Bedingungen eine Modernisierungsumlage, mit der ein Teil der Sanierungskosten auf die Mieter umgelegt werden kann. Allerdings gibt es klare gesetzliche Vorgaben, die Vermieter beachten müssen.

• Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB erlaubt es Vermietern, bis zu 8 % der Sanierungskosten pro Jahr auf die Miete umzulegen. Wenn eine energetische Sanierung beispielsweise 20.000 € kostet, darf die Monatsmiete um 133 € (8 % von 20.000 € / 12 Monate) erhöht werden.
• Voraussetzung für eine Mieterhöhung nach Sanierung ist, dass die Maßnahme eine nachhaltige Verbesserung des Wohnwerts oder eine Energieeinsparung bewirkt. Dazu zählen Dämmung, Heizungsmodernisierung oder der Austausch von Fenstern, nicht aber reine Reparaturen.
• Gesetzliche Grenzen setzen der Mieterhöhung klare Obergrenzen, besonders in angespannten Wohnungsmärkten. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete um maximal 3 €/m² steigen. Liegt die aktuelle Miete unter 7 €/m², beträgt die Höchstgrenze 2 €/m².
• Nicht alle Sanierungen berechtigen zu einer Mieterhöhung. Maßnahmen wie reine Instandhaltungen (z. B. Dachreparaturen, defekte Heizungen ersetzen) oder gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen (z. B. der Einbau von Rauchmeldern) dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
• Vermieter müssen ihre Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Sanierung schriftlich informieren. Die Ankündigung muss detailliert erklären, welche Arbeiten geplant sind und welche Mieterhöhung sich daraus ergibt.
• Härtefallregelungen schützen Mieter, die sich eine Erhöhung nicht leisten können. Vermieter sollten auf individuelle Härtefälle achten und im Zweifel eine sozialverträgliche Lösung suchen.
• Eine faire Kommunikation mit den Mietern hilft, Streitigkeiten zu vermeiden. Eine transparente Erklärung der Modernisierungsmaßnahmen und möglicher Vorteile für die Mieter (z. B. niedrigere Nebenkosten durch Energieeinsparung) kann Akzeptanz schaffen.

Eine Mieterhöhung nach Sanierung ist möglich, aber nur unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben. Vermieter sollten sich vorab informieren, um Fehler zu vermeiden und rechtssicher zu handeln.

Sanierung clever planen – Fehler vermeiden

Eine erfolgreiche Sanierung erfordert eine sorgfältige Planung und eine kluge Finanzierung. Viele Vermieter unterschätzen den finanziellen Aufwand oder kalkulieren zu knapp, was zu unerwarteten Problemen führen kann. Um Kostenexplosionen und Verzögerungen zu vermeiden, sollten typische Fehler frühzeitig erkannt und umgangen werden.

• Eine fehlerhafte Budgetplanung kann zu finanziellen Engpässen führen. Ein detaillierter Kostenplan inklusive eines Puffers von mindestens 10–20 % schützt vor unerwarteten Ausgaben.
• Fördermittel von KfW und BAFA werden oft übersehen. Wer sich frühzeitig informiert, kann erhebliche Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite nutzen.
• Die Wahl der Finanzierung sollte gut durchdacht sein. Ein direkter Einsatz von Eigenkapital spart Zinsen, während Modernisierungskredite oder Förderdarlehen mehr finanziellen Spielraum bieten.
• Kostenvoranschläge von mindestens drei Handwerksbetrieben geben eine realistische Einschätzung der anfallenden Ausgaben.
• Preissteigerungen für Baumaterialien und Handwerkerkosten sollten einkalkuliert werden, um Nachfinanzierungen zu vermeiden.
• Verträge mit Handwerkern sollten klare Festpreisvereinbarungen enthalten, um böse Überraschungen zu verhindern.
• Der Baufortschritt muss regelmäßig überprüft werden, um sicherzustellen, dass alle Arbeiten wie vereinbart ausgeführt werden.

Mit einer guten Planung, einer realistischen Kalkulation und der Nutzung staatlicher Förderungen können Vermieter ihre Sanierung effizient und kostensicher umsetzen.

Fazit

Eine Sanierung kann den Wert einer Immobilie erheblich steigern und langfristig für höhere Mieteinnahmen sorgen. Doch eine schlecht geplante Modernisierung kann schnell zur finanziellen Belastung werden. Wer sich frühzeitig über Fördermöglichkeiten informiert, eine durchdachte Finanzierungsstrategie entwickelt und eine detaillierte Kostenkalkulation erstellt, spart langfristig Geld und vermeidet unnötige Risiken.

• Sanierungsmaßnahmen sorgen für eine Wertsteigerung der Immobilie und senken die Betriebskosten.
• Die richtige Finanzierung kombiniert Eigenkapital, Fördermittel und günstige Kredite.
• Mieterhöhungen nach einer Modernisierung sind möglich, müssen aber gesetzliche Vorgaben einhalten.
• Eine detaillierte Planung verhindert unerwartete Kosten und Verzögerungen.
• Eine professionelle Beratung durch Steuerberater, Energieexperten oder Finanzberater kann zusätzliche Einsparpotenziale aufzeigen.

Eine durchdachte Sanierung zahlt sich aus, wenn sie wirtschaftlich sinnvoll umgesetzt wird. Wer klug investiert und Fördermöglichkeiten optimal nutzt, kann seine Immobilie zukunftssicher und rentabel gestalten.