Immobilie verwalten lassen – oder lieber eigenständig verwalten?

Immobilie selbst verwalten: die Vorteile

Kostenersparnis durch Selbstverwaltung:

Einer der größten Vorteile der Selbstverwaltung ist die finanzielle Einsparung. Eine professionelle Hausverwaltung erhebt in der Regel Gebühren, die sich je nach Anbieter und Umfang der Dienstleistungen auf 5 bis 10 % der Jahresnettokaltmiete belaufen können. Diese Kosten fallen bei einer Eigenverwaltung weg. Besonders bei mehreren Mietobjekten kann dies eine erhebliche finanzielle Entlastung bedeuten.

Zusätzlich lassen sich durch eine selbstständige Verwaltung viele kleine, aber dennoch relevante Nebenkosten einsparen, beispielsweise für das Erstellen von Nebenkostenabrechnungen oder für das Beauftragen von externen Dienstleistern für kleine Reparaturen, die man vielleicht selbst erledigen könnte. Langfristig gesehen kann diese Einsparung das Renditepotenzial der Immobilie deutlich steigern.

Direkte Kontrolle über wichtige Entscheidungen:

Ein weiterer bedeutender Vorteil der Selbstverwaltung liegt in der direkten Kontrolle über alle wichtigen Aspekte der Immobilienverwaltung. Eigentümer müssen sich nicht nach den Vorgaben oder Arbeitsweisen einer Hausverwaltung richten, sondern können selbstständig über relevante Themen entscheiden.

Dazu gehören unter anderem:

• Mieterauswahl: Vermieter haben die Möglichkeit, ihre Mieter persönlich kennenzulernen und selbst zu entscheiden, wer in die Immobilie einzieht. Dies kann helfen, zuverlässige und langfristige Mietverhältnisse aufzubauen.
• Mietpreisgestaltung: Während Hausverwaltungen oft Standardlösungen verfolgen, können Eigentümer durch eine eigenständige Verwaltung die Mietpreise individuell anpassen und optimal auf Marktveränderungen reagieren.
• Instandhaltung und Renovierungen: Entscheidungen über Reparaturen und Modernisierungen können unmittelbar getroffen werden, ohne auf Rückmeldungen einer Hausverwaltung warten zu müssen. Dadurch lassen sich viele Prozesse beschleunigen, was langfristig zur Werterhaltung oder sogar -steigerung der Immobilie beiträgt.

Stärkere Mieterbindung durch direkten Kontakt:

Ein weiterer großer Vorteil ist die Möglichkeit, eine direkte und persönliche Beziehung zu den Mietern aufzubauen. Viele Mieter schätzen es, wenn ihr Vermieter ansprechbar ist und sich um ihre Anliegen kümmert. Dies kann nicht nur zu einem besseren Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter führen, sondern auch dazu beitragen, Konflikte schneller und unkomplizierter zu lösen.

• Schnellere Problemlösungen: Wenn Mieter direkt mit dem Eigentümer kommunizieren können, lassen sich viele Probleme zeitnah und ohne bürokratische Umwege klären. Das betrifft insbesondere kleinere Reparaturen oder Fragen zur Mietzahlung.
• Langfristige Mietverhältnisse: Ein gutes Verhältnis zum Vermieter kann dazu führen, dass Mieter länger in der Wohnung bleiben, was wiederum häufige Mieterwechsel und die damit verbundenen Leerstandszeiten reduziert.

Nachteile der Selbstverwaltung einer Immobilie

Die Selbstverwaltung einer Immobilie bringt zwar zahlreiche Vorteile mit sich, doch sie ist nicht für jeden Eigentümer die beste Lösung. Neben den finanziellen Einsparungen und der direkten Kontrolle gibt es auch einige Herausforderungen, die mit einer eigenständigen Verwaltung einhergehen. Diese betreffen insbesondere den hohen Zeitaufwand, die erforderlichen Fachkenntnisse und die rechtlichen Risiken, die nicht unterschätzt werden sollten.

Hoher Zeitaufwand und organisatorische Herausforderungen:

Eine der größten Belastungen für Eigentümer, die sich selbst um ihre Immobilie kümmern, ist der enorme Zeitaufwand, der mit der Verwaltung verbunden ist. Dazu gehören unter anderem:

• Mietersuche und Vertragsabschluss: Das Schalten von Anzeigen, das Durchführen von Besichtigungen und die Auswahl geeigneter Mieter kann viel Zeit in Anspruch nehmen.
• Erstellung der Nebenkostenabrechnung: Die korrekte Berechnung und transparente Darstellung der Nebenkosten erfordert Genauigkeit und nimmt oft mehrere Stunden in Anspruch.
• Kommunikation mit Mietern: Mieter haben Fragen zu Reparaturen, Nebenkosten oder Vertragsdetails. Als Vermieter sollte man ständig erreichbar sein, um Probleme schnell zu lösen.
• Koordination von Handwerkern und Reparaturen: Defekte Heizungen, Wasserrohrbrüche oder andere Schäden müssen zeitnah behoben werden. Das bedeutet, dass der Eigentümer regelmäßig Handwerker organisieren und beaufsichtigen muss.

Besonders für Eigentümer, die mehrere Immobilien besitzen oder beruflich stark eingespannt sind, kann diese Mehrbelastung schnell zu einem Problem werden. Der Zeitaufwand darf also nicht unterschätzt werden – vor allem dann, wenn es sich um eine Immobilie in einer anderen Stadt handelt.

Fachliche Anforderungen und notwendiges Wissen:

Die Verwaltung einer Immobilie setzt umfangreiches Fachwissen voraus, das sich Eigentümer erst aneignen müssen. Dazu gehören Kenntnisse in den Bereichen:

• Mietrecht: Um rechtlich einwandfreie Mietverträge aufzusetzen, müssen Vermieter sich mit dem Mietrecht auseinandersetzen. Änderungen in der Gesetzgebung, beispielsweise zur Mietpreisbremse oder zum Kündigungsschutz, sollten stets im Blick behalten werden.
• Nebenkostenabrechnung: Fehler bei der Abrechnung der Betriebskosten können zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit Mietern führen. Eine fehlerhafte oder unvollständige Abrechnung kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass Nachforderungen nicht durchsetzbar sind.
• Instandhaltungspflichten: Mieter haben Fragen zu Reparaturen, Nebenkosten oder Vertragsdetails. Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, ihre Immobilie in einem bewohnbaren Zustand zu halten. Das bedeutet, dass sie sich regelmäßig um Reparaturen, Wartungen und Modernisierungen kümmern müssen.

Wer sich nicht regelmäßig mit diesen Themen beschäftigt, kann schnell Fehler machen, die teure Konsequenzen nach sich ziehen. Ohne Fachwissen besteht zudem die Gefahr, dass Mieter ihre Rechte besser kennen als der Vermieter – was zu Konflikten führen kann.

Rechtliche Risiken und finanzielle Folgen:

Die Selbstverwaltung bringt auch ein erhöhtes rechtliches Risiko mit sich. Fehlerhafte Mietverträge, fehlerhafte Abrechnungen oder Verstöße gegen gesetzliche Vorschriften können zu kostspieligen Auseinandersetzungen führen. Typische rechtliche Stolperfallen sind:

• Unwirksame Mietvertragsklauseln: Ein fehlerhafter Mietvertrag kann dazu führen, dass bestimmte Klauseln nicht rechtswirksam sind. Beispielsweise können unwirksame Schönheitsreparaturklauseln dazu führen, dass Mieter nicht verpflichtet sind, die Wohnung bei Auszug zu renovieren.
• Verspätete oder falsche Betriebskostenabrechnungen: Werden die Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft oder zu spät an die Mieter übermittelt, können Nachforderungen nicht mehr geltend gemacht werden.
• Falsche Kündigungen: Eine Kündigung muss rechtlich korrekt begründet und fristgerecht ausgesprochen werden. Fehler können dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist und der Mieter weiterhin in der Wohnung bleiben darf.

Besonders in Mietrechtsfragen haben Mieter oft einen starken rechtlichen Schutz, sodass Fehlentscheidungen des Vermieters schnell zu finanziellen Verlusten führen können.

Vorteile der Immobilienverwaltung durch eine Hausverwaltung

Die Entscheidung, eine Hausverwaltung mit der Verwaltung einer Immobilie zu beauftragen, kann für viele Eigentümer eine sinnvolle Lösung sein. Während die Selbstverwaltung zwar mehr Kontrolle und Kostenersparnis verspricht, bringt sie auch erhebliche zeitliche und organisatorische Herausforderungen mit sich. Eine professionelle Hausverwaltung bietet hingegen viele Vorteile, insbesondere durch Fachwissen, Zeitersparnis und Stressreduktion.

Fachwissen und Erfahrung der Hausverwaltung:

Eine der größten Stärken einer Hausverwaltung liegt in ihrem fundierten Fachwissen und ihrer langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche. Professionelle Verwalter kennen sich bestens mit Mietrecht, Betriebskostenabrechnung und Instandhaltungsmanagement aus.

Zu den spezifischen Fachkenntnissen einer Hausverwaltung gehören:

• Mietrechtliche Expertise: Hausverwaltungen sind mit den aktuellen gesetzlichen Regelungen vertraut, einschließlich Mietpreisbremse, Kündigungsfristen und Mieterrechten. Dadurch vermeiden sie rechtliche Fehler, die für Eigentümer teuer werden könnten.
• Vertragsmanagement: Sie stellen sicher, dass Mietverträge rechtssicher aufgesetzt werden und enthalten keine unwirksamen oder problematischen Klauseln.
• Betriebskostenabrechnung: Die Hausverwaltung erstellt korrekte und transparente Abrechnungen, sodass es nicht zu Streitigkeiten oder finanziellen Nachteilen für den Eigentümer kommt.
• Instandhaltungsplanung: Hausverwaltungen haben Erfahrung mit der Wartung und Sanierung von Immobilien. Sie kennen zuverlässige Handwerker und können Reparaturen effizient organisieren.

Gerade für neue Vermieter oder Eigentümer mit mehreren Objekten ist dieses Fachwissen ein entscheidender Vorteil, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden und die Rentabilität der Immobilie langfristig zu sichern.

Enorme Zeitersparnis für Eigentümer:

Die Verwaltung einer Immobilie erfordert viel Zeit und kontinuierlichen Einsatz. Wer eine Hausverwaltung beauftragt, gibt viele zeitaufwendige Aufgaben ab und kann sich auf andere Dinge konzentrieren. Zu den Tätigkeiten, die die Hausverwaltung übernimmt, gehören unter anderem:

• Mietersuche:Die Verwaltung erstellt professionelle Anzeigen, führt Besichtigungen durch und wählt geeignete Mieter aus.
• Mietinkasso:Sie sorgt für eine pünktliche und korrekte Mietzahlung, setzt Mahnungen durch und leitet im Ernstfall rechtliche Schritte ein.
• Erstellung der Betriebskostenabrechnung:Die Verwaltung kümmert sich um die jährliche Nebenkostenabrechnung und sorgt für eine transparente Darstellung.
• Kommunikation mit Mietern:Fragen, Beschwerden oder Anliegen der Mieter werden direkt von der Verwaltung bearbeitet, ohne dass der Eigentümer eingreifen muss.

Gerade für Eigentümer, die beruflich oder privat stark eingebunden sind oder in einer anderen Stadt wohnen, bietet eine Hausverwaltung eine enorme Entlastung.

Weniger Stress durch professionelle Verwaltung:

Ein weiterer bedeutender Vorteil einer Hausverwaltung ist die deutliche Reduzierung des Stresslevels für den Eigentümer. Die Verwaltung übernimmt nicht nur die alltäglichen Verwaltungsaufgaben, sondern auch schwierige oder unangenehme Situationen, wie etwa:

• Reparaturen und Instandhaltung: Ob undichte Wasserleitungen, Heizungsprobleme oder Schäden durch Mieter – die Hausverwaltung organisiert Handwerker und sorgt für schnelle Lösungen.
• Konflikte mit Mietern: Mieter können Beschwerden oder Forderungen an die Verwaltung richten, ohne dass der Eigentümer persönlich involviert wird.
• Rechtliche Auseinandersetzungen: Falls es zu Streitigkeiten kommt, setzt die Hausverwaltung professionelle Maßnahmen ein und arbeitet gegebenenfalls mit Anwälten zusammen.

Dadurch bleibt der Eigentümer weitestgehend sorgenfrei und muss sich nicht mit den täglichen Herausforderungen einer Mietverwaltung befassen.

Nachteile der Immobilienverwaltung durch eine Hausverwaltung

Die Beauftragung einer Hausverwaltung kann zwar viel Arbeit abnehmen, ist jedoch nicht für jeden Eigentümer die beste Lösung. Neben den zahlreichen Vorteilen gibt es auch einige Nachteile, die bei der Entscheidung berücksichtigt werden sollten. Die beiden größten Herausforderungen sind die zusätzlichen Kosten sowie der eingeschränkte Einfluss auf Entscheidungen bezüglich der Immobilie.

Kosten – ein relevanter Faktor für die Rendite:

Einer der größten Nachteile der Zusammenarbeit mit einer Hausverwaltung sind die anfallenden Kosten. Die meisten Hausverwaltungen berechnen ihre Gebühren als Prozentsatz der monatlichen Mieteinnahmen, wobei die Höhe je nach Anbieter, Region und Leistungsumfang variieren kann.

Typischerweise liegen die Kosten bei:

• 5 bis 10 % der Nettokaltmiete für eine Standardverwaltung von Mietwohnungen.
• Zusätzliche Gebühren für Sonderleistungen, wie die Neuvermietung einer Wohnung, Mahnverfahren oder die Organisation von größeren Sanierungen.

Gerade für Eigentümer mit geringeren Mietrenditen kann dies eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Während eine Eigenverwaltung diese Kosten spart und somit die Rentabilität steigern kann, reduziert eine Hausverwaltung die Nettoeinnahmen des Vermieters.

Zudem verlangen manche Verwalter fixe Mindestgebühren, die unabhängig davon anfallen, ob eine Wohnung vermietet ist oder Leerstand besteht. In wirtschaftlich schwierigen Zeiten kann dies dazu führen, dass sich die Immobilie weniger lohnt.

Ein weiteres Problem ist die mangelnde Transparenz bei den Abrechnungen. Manche Verwaltungen erheben zusätzliche Kosten für Dienstleistungen, die nicht immer nachvollziehbar sind. Daher ist es wichtig, vor Vertragsabschluss genau zu prüfen, welche Leistungen in den Gebühren enthalten sind und welche Zusatzkosten entstehen können.

Kontrollverlust – Weniger Einfluss auf wichtige Entscheidungen:

Ein weiterer Nachteil der Beauftragung einer Hausverwaltung ist der eingeschränkte Einfluss des Eigentümers auf die Verwaltungsentscheidungen. Viele wichtige Aspekte der Immobilienverwaltung werden durch die Hausverwaltung geregelt, sodass Vermieter oft nur eingeschränkt eingreifen können.

Das betrifft insbesondere folgende Bereiche:

• Mieterauswahl: In vielen Fällen entscheidet die Hausverwaltung, welche Mieter die Wohnung beziehen. Eigentümer haben oft nur wenig Mitspracherecht oder müssen aufwändig individuelle Absprachen treffen.
• Mietpreisgestaltung: Zwar orientieren sich Hausverwaltungen an marktüblichen Mieten, doch die letztendliche Festlegung der Mietpreise erfolgt oft ohne direkte Einflussnahme des Eigentümers.
• Instandhaltungsmaßnahmen: Auch bei Reparaturen und Modernisierungen trifft die Hausverwaltung häufig eigenständige Entscheidungen. In manchen Fällen kann dies zu unnötigen oder überteuerten Maßnahmen führen.
• Kommunikation mit Mietern: Da die Hausverwaltung als Vermittler zwischen Eigentümer und Mieter fungiert, erhalten Vermieter oft nur verzögert oder gefiltert Informationen über Probleme oder Anliegen der Mieter.

Für Eigentümer, die gerne selbst bestimmen, wie ihre Immobilie verwaltet wird, kann dieser Kontrollverlust frustrierend sein. Besonders bei wichtigen Entscheidungen wie der Auswahl neuer Mieter oder der langfristigen Instandhaltungsstrategie kann es zu Interessenskonflikten zwischen Eigentümer und Hausverwaltung kommen.

Ein weiteres Problem kann eine mangelhafte oder langsame Verwaltung sein. Nicht jede Hausverwaltung arbeitet effizient oder zuverlässig. Verzögerte Reparaturen, unklare Abrechnungen oder unzureichende Mieterbetreuung können langfristig zu höheren Kosten und Unzufriedenheit bei den Mietern führen.

Digitale Immobilienverwaltung als moderne Alternative

Die Verwaltung von Immobilien kann für Eigentümer entweder mit hohem Zeitaufwand und Verantwortung verbunden sein oder erhebliche Kosten für eine externe Hausverwaltung verursachen. Doch es gibt eine innovative Mittelweg-Lösung: die digitale Immobilienverwaltung. Mithilfe moderner Hausverwaltungssoftware lassen sich zahlreiche Prozesse automatisieren, wodurch Eigentümer effizienter arbeiten können, ohne die vollständige Kontrolle abzugeben.

Wie funktioniert digitale Immobilienverwaltung?

Digitale Lösungen wie Immolert bieten eine Plattform, auf der Vermieter ihre Immobilien strukturiert und vollständig digital verwalten können. Dabei werden verschiedene Schlüsselprozesse der Immobilienverwaltung automatisiert oder stark vereinfacht, sodass der Eigentümer weniger manuelle Arbeit leisten muss. Die digitale Immobilienverwaltung bietet also eine Vielzahl von Vorteilen, die sich sowohl auf die Effizienz als auch auf die Rentabilität einer Immobilie auswirken.

Automatische Nebenkostenabrechnung:

Einer der zeitaufwendigsten Aspekte der Immobilienverwaltung ist die Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Digitale Lösungen übernehmen diesen Prozess automatisch.

• Verbrauchsdaten können einfach und übersichtlich eingetragen werden.
• Fehlerquellen werden minimiert, da das System gesetzliche Vorgaben berücksichtigt.
• Abrechnungen können Mietern direkt digital zur Verfügung gestellt werden.

Mietvertrags- und Mieterhöhungs-Vorlagen:

Digitale Immobilienverwaltungsplattformen bieten Vertragsvorlagen, die regelmäßig an die aktuellen gesetzlichen Bestimmungen angepasst werden. Dies erleichtert nicht nur den Mietvertragsabschluss, sondern auch Mieterhöhungen, die gesetzeskonform und nachvollziehbar umgesetzt werden können.

Dokumentenmanagement:

Die sichere, zentrale Speicherung aller wichtigen Dokumente ermöglicht einen schnellen Zugriff auf Mietverträge, Abrechnungen und Schriftwechsel mit Mietern. Dies reduziert den Verwaltungsaufwand erheblich und sorgt für eine bessere Organisation der Immobilie.

Ist digitale Immobilienverwaltung die richtige Wahl?

Die Entscheidung zwischen Selbstverwaltung, professioneller Hausverwaltung oder einer digitalen Lösung hängt von Ihren individuellen Bedürfnissen ab. Während Selbstverwaltung kostensparend ist, bietet eine Hausverwaltung Komfort und Expertise.

Die digitale Immobilienverwaltung ist eine smarte Alternative für Eigentümer, die Zeit sparen, Kosten reduzieren und trotzdem die Kontrolle behalten möchten. Durch Automatisierung und moderne Technologien lassen sich viele Verwaltungsaufgaben effizient und professionell erledigen.