Als Vermieter gehört die Grundsteuer fest zu Ihrem Immobilien-Alltag dazu. Aber wussten Sie, dass Ihnen die Grundsteuer gleich mehrere Möglichkeiten bei der Verrechnung bietet?
In diesem Artikel erfahren Sie, wer die Grundsteuer erhebt, welche finanziellen Möglichkeiten Sie haben und wie Sie die Grundsteuer fachgerecht per Steuererklärung absetzen können. Außerdem verraten Ihnen, wann sich das Absetzen der Grundsteuer wirklich für Sie lohnt.
Die Grundsteuer, auch Grundbesitzsteuer genannt, ist eine Steuer, die die Eigentümer von Grundstücken und Immobilien betrifft. Sie besteuert ausschließlich den Grundbesitz in Deutschland und dient als wichtige Einnahmequelle für Gemeinden, Städte und Kommunen. Folgender Grundbesitz fällt unter die Grundsteuer:
Die Grundsteuer wird vierteljährlich oder jährlich von den einzelnen Kommunen erhoben. Dafür wird jedem grundsteuerpflichtigen Objekt eine eigene Steuernummer vom Finanzamt zugeteilt. Die Eigentümer von Grundstücken und Immobilien zahlen die Grundsteuer anschließend an das „Lagefinanzamt“.
Als Vermieter können Sie die Grundsteuer in voller Höhe absetzen, um sich einen Teil des Geldes zurückzuholen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn Sie die Grundsteuer auch wirklich selbst zahlen und diese nicht auf Ihre Mieter umlegen. Während für Sie als Vermieter die Grundsteuer steuerlich absetzbar ist, gehen andere leider leer aus. Nutzen Sie eine Immobilie ausschließlich privat, so können Sie keine Grundsteuer absetzen. Und auch Mieter haben keine Möglichkeit, die umgelegte Grundsteuer ihres Vermieters abzusetzen.
Um als Vermieter die Grundsteuer absetzen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. So ist die Grundsteuer nur dann für Sie steuerlich absetzbar, wenn Sie die Kosten selbst übernehmen. Das bedeutet, Sie legen die Grundsteuer nicht als Teil der umlagefähigen Betriebskosten auf Ihre Mieter um. Außerdem müssen Ihre Einkünfte inklusive Mieteinnahmen den Freibetrag übersteigen. Dieser liegt bei 9.000 € für Alleinstehende und 18.000 € für Ehegatten. Sind diese beiden Voraussetzungen erfüllt, muss nur noch einer der folgenden Punkte zutreffen, damit Sie die Grundsteuer absetzen können:
1. Die grundsteuerpflichtige Immobilie erzielt Einkünfte (beispielsweise durch die Vermietung).
2. Sie nutzen die grundsteuerpflichtige Immobilie für Ihren eigenen Betrieb. In diesem Fall wird die gezahlte Steuer als Betriebsausgabe abgesetzt.
Im Fall der Grundsteuer stehen Vermietern gleich zwei Möglichkeiten zur Verfügung, um sich die angefallenen Kosten ganz oder teilweise zurückzuholen. So können Sie die Grundsteuer steuerlich absetzen oder Sie legen die Kosten auf Ihre Mieter um. Welche Alternative für Sie am besten ist, hängt dabei von verschiedenen Faktoren sowie persönlichen Präferenzen ab.
Wie viele andere Kosten auch, können Sie die Grundsteuer als Vermieter absetzen. Die Basis hierfür bietet die Steuererklärung, die Sie für jedes Jahr ausfüllen und beim Finanzamt einreichen. Hier können Sie die Grundsteuer als Werbungskosten absetzen. Doch wo genau tragen Sie die Grundbesitzsteuer ein?
Um die Grundsteuer ordnungsgemäß abzusetzen, ist die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) für Sie relevant. Die Grundsteuer ist dabei als Werbungskosten abzusetzen. Den entsprechenden Abschnitt finden Sie in den Zeilen 33-53. Hier fließt die gezahlte Grundsteuer gemeinsam mit weiteren umlagefähigen Betriebskosten wie der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, der Wasserversorgung und Co. in Zeile 47 ein. Die vollständig ausgefüllte Steuererklärung müssen Sie nun nur noch bei Ihrem zuständigen Finanzamt abgeben, welches die gezahlte Grundsteuer von Ihrer Steuerlast abzieht.
Die Betriebskosten, die Sie auf Ihre Mieter umgelegt haben, tragen Sie in Zeile 13 der Anlage V ein. Haben Sie die Grundsteuer wie alle anderen umlagefähigen Nebenkosten auf Ihre Mieter übertragen, so wird die Verrechnung der Zeilen 13 und 47 Null ergeben. Nur wenn Sie die Grundsteuer nicht auf Ihre Mieter umgelegt haben, ergibt sich ein Betrag, der von Ihrer Steuerlast abgezogen wird.
Eine weitere Möglichkeit ist es, die Grundsteuer auf Ihre Mieter umzulegen. Dies ist erlaubt, da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt und somit in voller Höhe an Ihre Mieter weitergegeben werden darf. Die Entscheidung für diese Alternative muss jedoch schon früh gefällt werden, da die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung im Mietvertrag geregelt wird. Ist dies der Fall, bezahlen Ihre Mieter die vollständige Grundsteuer, sodass Ihnen keine Kosten entstehen.
Sowohl die Absetzung der Grundsteuer als auch die Umlage auf Mieter werden in der Praxis von vielen Vermietern genutzt. Doch welches Vorgehen ist sinnvoller? Hier kommt es auf Ihre individuelle Situation an, denn beide Möglichkeiten haben Vor- und Nachteile zu bieten, die sorgfältig abgewägt werden müssen.
So macht es Sinn, die Grundsteuer abzusetzen, wenn Sie die Nebenkosten Ihrer Immobilien gering halten möchten. In diesem Fall holen Sie sich nicht den vollständigen Betrag von Ihren Mietern zurück, sondern bekommen einen Teil der gezahlten Grundbesitzsteuer vom Staat zurück. Dies kann ein entscheidender Wettbewerbsvorteil sein, um sich von anderen Immobilien abzuheben und für potenzielle Mieter noch interessanter zu wirken. Wer es besonders gründlich machen möchte, kann die tatsächlich gezahlte Grundsteuer mit den Kosten für Werbeplakate, Anzeigen und Co. vergleichen, die sonst für eine ähnlich zufriedenstellende Bewerberauswahl gesorgt hätten. So lässt sich berechnen, ob das steuerliche Absetzen der Grundsteuer vielleicht sogar die preisgünstigere Alternative darstellt. Auch wenn Sie Ihren Gewinn gering halten möchten, kann es sich lohnen, die Grundsteuer steuerlich abzusetzen, anstatt sie auf Ihre Mieter umzulegen.
Möchten Sie hingegen Ihre Kosten minimieren, so ist es empfehlenswert, die Grundsteuer auf Ihre Mieter umzulegen. Auf diesem Wege wird die Grundbesitzsteuer für Sie zu einem „durchlaufenden Posten“. Ihnen entstehen letztendlich also keine Kosten in Bezug auf die Grundsteuer, denn Sie erhalten den vollständigen Betrag über die Nebenkostenvorauszahlungen sowie die Nebenkostenabrechnung zurück.
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